日本の注文住宅は、なぜ高いの?




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こんにちは、アールプラスハウス長岡のアールです(^o^)

 

今回は、家づくりのお悩み相談の第五弾。「建売や中古物件ではなく、注文住宅を建てたい!」という皆さんにとっての素朴な疑問。いや、もしかしたら、「そんなの当たり前だろう」と思いこんで、もう疑問にすら思わないのかも…。そんな疑問。今回のお悩みは、こちらです!

 

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【お悩み】

Q.そもそも、注文住宅ってなんでこんなに高いんですか?

住宅って、いろいろ材料にコストがかかるし、時間もかかるし、専門業者が関わってくるから、それなりに大きな金額の買い物になるのはわかります。でも、「どうして家ってこんなに高いんだ!」っていつも思ってしまいます。あまりに高いから、家づくりをはじめたいけれど、二の足を踏んでいます。一生賃貸でもいいか、って気分になることもしばしばです。家って、なんでこんなに高いんですか?

 

注文住宅って、そもそも何でしょうか。それは、注文者である施主さん(オーナー)の希望に合わせて、間取りや仕様を選び、オリジナルの家を建てることです。そしてそれは、構造上・法律上の問題がない限り、どんな家でも建てることができる、ということ。天井の高さや収納の大きさ、壁紙からドアの一枚一枚まで、さらに言えば、ドアの取っ手のひとつひとつまで、膨大な数の候補の中から選ぶことができます。「どんな家でもできる」その可能性の大きさに、実はコストの高さの原因が潜んでいるのです。

 

さて、住宅コストというのは、次の三つから成り立っています。

①原材料費、②手間賃、③経費。

 

原材料費というのは、建材メーカーや設備メーカーなどから仕入れる、家づくりの材料にかかる費用です。手間賃は、大工さんが家を建てるために作業する費用、そして経費というのは、そのほかの費用で、大きく分けて営業経費と現場経費のふたつがあります。

 

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家の材料が、建材メーカーから家づくりの現場まで、どのように届けられているかご存じですか?

メーカーの倉庫を出た建材が、そのまま建築現場にトラックで直行!などということはまずありません。問屋や卸など、多くの会社を経由して現場にやってきます。例えば、【メーカー】→【商社】→【一次問屋】→【二次問屋】→【卸】→【住宅会社】→【ようやく住宅購入者のもとへ】というふうに。

 

中間業者が絡むということは、当然、そこに流通コストが発生するということです。人件費や倉庫管理費、運搬費など、多くの会社を経由すればするほど、材料の値段は高くなります。

 

一般のウェブ通販のような、メーカーから直接仕入れる、あるいは通販会社を介して商品を購入するような販売経路が、住宅業界にはまだほとんど確立されていません。最近は少しずつ、こういった中間業者を介さない方法に取り組む会社も増えていますが、全体としては、まだ以前の流通システムが存在し続けているのです。

 

そこには、中間業者を介することによる在庫確保のメリットや、部材仕入れの代金を後払いにする発注ができたりといった金銭面でのリスク管理のメリットがあります。しかし、それはあくまで材料を用意する側の都合。「家を買う」側からしてみたら、その中間業者の利益も全部負担しなければいけないのか…と思うと、ちょっと納得のいかない話ですよね。

 

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大工さんの工賃は、さて、どのように決まっているでしょうか?

一般的に、「坪あたり○○万円」という発注の仕方が、これまでの通例となっています。「この家は40坪だから、○○万円ね」という感じ。

 

「ん、ちょっと待って。家によって、複雑な工事が必要な家と、あまり手間のかからない家とあるよね? それでも坪いくらなの?」とつっこみをいれたくなった貴方、鋭い。

 

そうなんです。家によって難易度も手間も、かかる時間も違うのに、なぜ工賃が変わらないのでしょう。どうして大工さんはそれで納得してくれるのでしょう? それは、複雑な工事や急な変更で手間が増えることが、そもそも最初の価格設定に含まれているケースが多いということです。

 

「えーっと、うちはすごくシンプルで難しいことが何もない家を建てるんだけど、隣の敷地の、ガウディがうっかり本気出しちゃったみたいな超複雑怪奇な設計の家の大工と、面積が同じなら同じ手間賃を払わなきゃいけないってこと?」

 

はい、そうです。でもそれってちょっと納得いかないですよね。面倒くさい注文を出したもん勝ち、みたいな。腑に落ちないというか…。

 

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営業経費と現場経費のふたつがあるというお話をしました。

 

営業経費というのは、ざっくり言えば、「家をうちの会社で建てませんか?」と家づくりに興味のあるお客さんにアプローチしたり、契約をしたりするために必要な経費。あとは例えば、チラシや広告でよく見る「無料敷地調査」とか、「無料プラン作成」とか、ありますよね。ああいったことに使う費用のことです。

 

あれ、「無料」とは言っていますが、調査やプランニングにまったく料金が発生しないというわけではありません。では「無料」としてお客さんにサービスしている分の費用はどこで回収しているか。実は住宅コストのなかの経費として、元々、ちゃんと含まれているのです(※無料調査のカラクリなどについては、近々新しい記事としてご紹介します)。

 

現場経費は、工期から見積もりをつくる場合が多く、その場合、例えばもし打合せが2回で済んでも、10回分の打合せと同じ費用を支払っていたりすることがあります。注文住宅は、施主さんがYESと言わない限り、打合せ回数が増えていきますし、その分、工期も長くなります。工期が長引けば、その分、現場監督の人件費もアップします。つまり、「工期が長引くかもしれないから、最初からその分の経費を見積もりにいれておこう」という仕組みになっているのです。それもなんか、早く建てたら損、みたいなつまらない気分になっちゃいますよね…。

 

 

(4)そこには明らかに無駄がある

 

ここまで読んでこられた方は、うーん、やっぱり納得いかないなあ、と眉間にしわを寄せているのではないでしょうか。

 

そうなんです。日本のこれまでの注文住宅というのは、施主さんが、材料にかかる中間業者の利益分を負担し、大工さんの余計な分の手間賃も負担し、住宅メーカーや現場監督の余分な経費や人件費も負担する、という仕組みになっているのです。だから、高い。

 

例えば、こうしたらどうでしょう。

材料は建材メーカーから住宅会社が直接、大量に仕入れてコストダウンし、大工さんの工賃は、はじめから大工さんがやりやすい工事を計画して、手間を省くことを約束し安く請け負ってもらう。そしてプランニングや土地調査は実際にかかった分だけ費用を支払い、打合せや現場監督の手間を減らすことで、経費も安上がりにしてもらう。

 

そうしたら、確実に「注文住宅のコスト」は安くなると思いませんか?

建材メーカーも、大工さんも、関連業者の皆さんも、みんなにとってフェアで納得のいく金額の設定を、もう一度考え直してみたいですよね。

 

日本の家づくりって、実は、「高くて当たり前」なのではなくて、「高くて当たり前」をただ施主さん側が受けているだけ、なのです。賢い家づくりでは、このポイントをしっかりと把握することが大切ですよ。

 

以上、今回は家づくりのお悩み相談第五回。「日本の注文住宅は、なぜ高いの?」をお届けしました!