家づくりの基礎用語~土地と法律編




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こんにちは、アールプラスハウス長岡のアールです(^o^)

家づくりや土地探しをはじめると、よくわからない専門用語や法律用語が出てきてウンザリ、ってこと、ありますよね。「それってどういうことですか?」と聞き直すのも恥ずかしかったり面倒くさかったりで、つい知ったかぶりでスルーしちゃったり。

まあ詳しいことはわからないけど、プロに任せておけばいいっしょ、なんて不動産屋さんに薦められるまま土地を買ったら、あとになって「え、3階建てにできないの?」「この土地ではできませんねー」「何それ、聞いてないよ」みたいなことになって後悔することも。

というわけで、家を建てるなら知っておきたい「家づくりの基礎用語」を、このウェブマガジンでときどきご紹介していけたらと思います。

今回はその第1弾。これを知らなきゃ不動産屋さんとの会話が成立しないかもしれない「土地と法律編」をお届けします。

 

(1)家や土地の広さや高さに関する基礎用語

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★家づくりで使う単位

土地や建物については、そのほとんどが「坪」か「㎡」の単位で大きさを表現します。

1坪=約3.3㎡。

ちなみに1坪は畳2畳分で、1畳=約1.8m×0.9m。

だいたいの感覚として畳2枚で1坪ね、と覚えておくといいのではないでしょうか。50坪の土地は…畳100枚分、100坪の土地は…畳200枚分!

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★敷地面積

「敷地面積」とは、建物が建っているか、またはこれから建てる土地の面積のこと。単純に、土地の大きさのこと、と覚えておきましょう。

 

★建築面積

「建築面積」とは、建物を上から見たときに建物がある部分の面積(水平投影面積)のこと。敷地面積のなかにある、実際に建物が建っている部分の面積、と覚えればよいかと思います。ちなみに、建物の各階の面積の合計を「延べ床面積」といいます。

ここまではとっても簡単ですよね。

次は、土地選びの際に意識しておきたい、家づくりを制限する法律に関係するキーワード。

 

★建ぺい率

敷地面積に対する、建築面積の割合を「建ぺい率」といいます。その敷地でどのくらいの建築面積の建物を建てられるかが、この建ぺい率で決められます。例えば、建ぺい率50%の場合、100㎡の土地で建築面積のマックスが50㎡ということです。

 

★容積率

敷地面積に対する、延べ床面積の割合を「容積率」といいます。その敷地でどのくらいの延床面積の建物を建てられるかが、この容積率で決められます。これにより、その土地で建てられる家の規模がわかります。

 

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例えば、建ぺい率50%で容積率100%の場合、100㎡の土地に延床面積100㎡の家を建てられます。1階も2階も50㎡の2階建て、というイメージですね。

もしこの容積率が70%の場合、1階を50㎡にしたら、2階の面積は20㎡にしなければなりません(50㎡+20㎡=延床面積70㎡で、100㎡の敷地面積に対する建ぺい率70%をクリア)。

なんとなくわかりましたか?

続いて、面積以外の条件についての主な用語を。

 

★高さ制限

建物の高さについては、その土地によって(用途地域別に)さまざまな制限があります。例えば、「第一・第二種低層住居専用地域」では高さ10mまたは12mまで、というふうに。「俺は住宅地のど真ん中に7階建ての家を建てることだぜ!」という野望をもっていても、そもそも不可能の場合がほとんどですので、お気をつけを。

 

★傾斜制限

高さ制限に関連して、さまざまな傾斜に関する制限があります。隣地の日照条件や風通しに関連して制限を与える「北側斜線制限」や「隣地斜線制限」、道路の採光などに影響を与えないよう制限する「道路斜線制限」です。また、近隣への日影の影響について制限した「日影規制」もあります。

 

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これらの、高さ制限や傾斜制限によって、その土地で家を建てられる範囲が決まります。「こういう家を建てたいんだけど」というリクエストのある方は、土地選びの際に不動産屋さんや建築家さんにあらかじめ希望を伝えて、法律的に可能かどうか、チェックしないといけません。

 

★用途地域

用途がまったく違う建物が乱立しないように、その土地にどんな建物をたててよいかが、あらかじめ定められています。住居、商業、工業などを大枠として、12種類があります。都市計画法に基づいて定期的に見直されていて、その土地がどんな用途地域に指定されているかは、不動産屋さんに聞けば調べてくれますし、自分で知りたい人は市などの役所に聞けばわかります。

 

 

(2)土地を買うときに知っておきたい基礎用語

 

★建築条件付きの土地

土地を買うにあたって条件のついている土地ですが、法的な規制や制約ではなく、指定された施工業者で一定期間内に家を建てることを条件にして売られている土地のことです。建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買は無効になります。

 

★定期借地権

土地を買わずに、その土地に家を建てる場合の、一定の期間を定めた土地の利用権です。期間が終了したら、その土地は持ち主に返還することになります。土地代のコストを大幅に削減して家を建てられるメリットがありますが、契約期間が過ぎたら取り壊して土地を返さないといけないので、計画的に利用しなければいけません。

 

★変形敷地

土地は、すべてが四角く広く平らな土地とは限りません。三角形や台形だったり、極端に細長かったり、四方を隣家に囲まれて細長い路地で道路に接していたり(旗ざお状敷地)、傾斜地など高低差のある敷地だったり。それらの特徴のある敷地を変形敷地といいます。家を建てる上でさまざまな制約を受けますが、そのぶん、コストをかけずに手に入れやすいこともあります。

 

 

以上、土地選びのときに知っておきたい基礎用語をご紹介しました!ぜひ不動産屋めぐりの際や、「えー私、そういう難しい言葉とか全然わかんないしー」とか言っちゃう奥様への説明に、お役立てください。