家づくりのお金の話【頭金編】




 

こんにちは、アールプラスハウス長岡のアールです(^o^)

最近、スーパーで日用品を買ったら以前よりもちょっと値段が上がっていて凹んだアールです(´・ω・`)

 

あまり経済の話は得意ではありませんが、日銀の総裁はインフレを目指すと宣言しているそうで。でも物価が上がっても、どうせ今後もしばらく預金金利はちっとも上がらないんだろうなあ…と思うと、日本経済全体にとってはよいのかもしれませんが、私の日常の暮らしにはあまりいいことがないような…と思ってしまったりもします。

 

さて、今回はそんな普段の消費行動や預金通帳の残高が気になるような、お金の話。以前もお届けした「家づくりのお金の話」の、住宅ローンの頭金編です。

 

家が欲しい!という人が実際に家を手に入れるには、何が必要か。身もふたもない言い方ですが、お金です。といっても「銀行の口座に1億円あります」という人でもない限り、何千万円も現金でどんと用意することはできませんから、銀行などの金融機関で住宅ローンの手続きをすることになります。そこでまず、頭金の話をしなければなりません。

 

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一般的にいわれている住宅の頭金は、物件価格の2割~3割程度です。なかには全額を融資してくれるような金融機関もあるでしょう。それは借り手と貸し手の状況によってケースバイケース。

 

ただ、2~3割が平均的、といっても、安直に「よーし、3,000万円の家を建てるから、頭金2割として600万円貯めよう!」と決めつけるのはいかがなものでしょう。家づくりのお金の話で大事なのは、きちんとした資金計画。極端な話、600万円を貯めるのにもし20年かかる人がいたら、その人が3,000万円の家を買うのにはそもそも無理があります。

 

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確実に返済できること。お金を借りるのに、これ以上大切なことはありません。では、確実な返済計画に基づいたローン金額とはどういうものでしょう。

 

① 今のあなたの、毎月の返済可能額はいくら?

10年後は給料が二倍になって、順調に昇進したら年収1,000万円は軽く超えて…なんて安易に考えてローンを組むのは当然、危険です。銀行がつぶれ、大企業はリストラを敢行し、吸収合併で淘汰されていく、こんな時代ですから、この先、何が起こるか分かりません。まずは今の自分の立ち位置をしっかり把握しましょう。

 

具体的には、「現在家賃として支払っている金額+現在の年間の貯金額のうちローン返済に回せる金額」を計算しましょう。この年間トータルを<A>とします。たとえば、家賃が8万円で、年間の貯金額が100万円、そのうちローンの返済にまわせるのが半分の50万円だったら、8×12+50=146万円。あくまで例なので、計算しやすいように、140万円としておきましょう。

 

② 住宅の維持費や税金の支払い分も考慮しよう

次に、<A>から、年間でかかる家の維持費や固定資産税などの税金分を引きます。例えば20万円と仮定します。140万円ー20万円=120万円。これを年間の実際のローン返済可能額<B>とします。月々10万円の支払いが可能ということになりますね。

 

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③ 返済期間と利率を設定しよう

仕事がないのにローンだけ残る、というのは悲劇です。65歳を過ぎてから、20代30代のように「あー、ローンとかこれ、まじやべーな」なんてのんきに言ってる余裕はありません。

 

ここでは30歳の会社員の夫婦が、定年の65歳までに35年で返済する、と仮定しましょう。利率は、フラット35が現在1%~2%のあいだですから、仮に高めに考えて2%とします。

 

さて、これで、月々の返済可能額=10万円、返済期間35年、予定利率2%と3つの数字が決まりました。

 

④ ネットを便利に使って借入可能金額を計算しよう

 

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GoogleやYahoo!などの検索欄に「住宅ローン 計算」などと入れて検索してみましょう。住宅ローン計算をしてくれる便利なサイトがたくさんヒットするはずです。そこで、上記の3つの数字を入力してみてください。 すると借入可能な金額<C>が算出されます。

 

たとえば、上記の場合は、ボーナスなどの加算を加味せずに単純に計算すると、月毎の支払い回数はトータルで420回、借入金額は約3,019万円となります。35年間で4,200万円を支払い、金融機関からは3,000万円借りることができる、という計算です。

 

ちなみに、期間を20年で計算すると、月々の支払い回数は240回。借入金額は約1,977万円。2,400万円を支払って、2,000万円を借りることになります。

 

サイトによって、金利の設定によって、計算にばらつきがあることが多いですが、まあだいたいの借入可能額がわかると思います(不安な方は複数のサイトでトライしてみてください)。

 

⑤ 頭金を算出しよう

最後に、買い求めたい物件価格から、借入可能金額<C>を引いてください。上記の夫婦の場合、もし家づくりにかかる金額の予算を3,500万円と仮定するならば、3,500万円ー<C=35年の場合は3,000万円>=500万円の頭金が必要、ということになります。

 

⑥ 現実の目標を決めよう

さて、というわけでこの夫婦の場合、30歳で500万円の頭金があれば、今と同じレベルの仕事と生活を定年まで継続すれば、3,500万円の家を、月々10万円のローン返済で購入することができる、ということになります。

 

でも、④の説明でおわかりいただけたように、ローン期間が短ければ短いほど、そして借入額が低いほど、利息の負担はぐっと減ります。もちろん、実際の金利(現在は1.5%以下の場合が多いようです)や、会社員ならばボーナス時の返済も加味して、できるだけ早めに返済したいものですよね。ほかにも、子どもの教育費もこれからかかってくることを考える必要があります。

 

ただ、このように一度、現実的な基準となる数字を算出すると、「もっと頭金を用意できるから、ローン期間を短くしよう」とか「このくらいなら頑張れるから家の性能をもっとよくしよう」とか、金利の選び方をライフスタイルに合わせたりとか、いろいろ選択の幅が広がり、具体的に自分のプラン、現実的な目標が見えてくると思います。

 

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「ローンを組むのは頭金を貯めてから」「最低でも●●●万円必要!」みたいなのは、金利が高かったときの話。平成に入ったばかりのころは、6%~8%だった住宅ローン金利は、いまや35年固定で1.5%前後まで下がってきています(※2016年5月現在)。

 

そんな時代です。考えてみてください。賃貸アパートや賃貸マンションで暮らしながら、頭金を貯める、ということがどれほどの意味を持つのか。ローン利息以上の毎月の家賃を払いながら、どれだけの貯金ができますか?

 

それともうひとつ、「頭金が貯まるのを待つ=ローンを払い終わるのが遅くなる」ということも忘れないでください。30歳の夫婦が頭金を貯めるのに40歳まで家づくりを待ったら、今買えば65歳で支払い終わるかもしれない35年ローンを、75歳まで支払い続けないといけないことになります。それも、10年間分の家賃を無駄に支払って。低金利のいまの時代は、頭金を無理して貯めるよりも、ローンを組んでしまった方が断然有利なのです。

 

 

そんなわけで、今回は住宅ローンの頭金についてのお話でした。住宅ローンをシミュレーションしてくれるサイトはインターネット上にたくさんありますから、ぜひ、皆さんのご自分の条件を入力して、事前に算出してみてください。できれば金融機関に相談に行く前に、なんとなくでもよいので自分のなかに目安となる計画を立てておくと、余裕のある資金計画をはじめられると思いますよ!