二百二歩目 ハウスメーカー・工務店が教えれない地盤改良の真実




みなさんこんにちは。

統括マネージャーのMです。

最近、テレビCMで「地盤改良」を見かける事がおおくなってきました。

家を建てようと思わない方には目にも耳にも入ってこないでしょうし、

家を建てようとしてる人にも入ってきにくい業種ですよね。

でも、家を建てる方にはとても重要なポイントなんです。

 

今日は、ハウスメーカーさん、工務店さんが教えれない秘密を教えちゃいます。

教えれない=知らない=知ろうとしない

なぜ知ろうとしないのか? めんどうだし、専門家(地盤改良業者)に任しておけばいい、

保証がついてるから大丈夫 と言った感覚のようです。

それではお客様に対して不誠実ですよね。

見えないところですから施工後の確認もしにくいところで、地盤改良そのものにもプロしか知らない危険も。。。。

 

 

まず家を建てようとする場合、計画している建物のプランをもとに「地盤調査」(費用 30,000円~50,000円程度)を行います。その結果如何で地盤改良が必要・不要の判定をしますが、残念な事に新潟県内の地盤改良率(地盤改良を必要とする割合)は90%を超え、全国ダントツの最下位。ワースト2位の岡山県でも地盤改良率40%台です。

ですから、新潟県内では特別な地域(岩盤や水位の低い砂地盤)を除くとほぼ全地域で地盤改良が必要になる事を知っておきつつ予算組をしなければなりません。

 

とは言うものの、通常の家づくりの順序から言いますと、建物の本体契約が済んだ後に地盤調査をいたします。ですから地盤改良費がどのくらいになるのかが分かりにくく、概算で提示する場合もありますが、概算で提示することもなく契約後に○○円追加ですと言われる場合もあると聞いたことがあります。

 

床材や外壁材、照明器具やユニットバスと同じように、現在では地盤改良にも色んな工法が存在しています。でも、多くのハウスメーカーさんや工務店さんは上記の理由により、なるべくお客様から追加を頂かない事を「良し」とする為、施工費が「安い」ものを勧める傾向が強いようです。でも、それが本当の意味での「良し」にならない事をお客様に伝えて無い事が問題なのです。。。。。

では、何が問題になるのでしょうか。

①    資産目減り問題

②    環境汚染問題

③    品質不良問題

④    液状化問題

 

が懸念されています。各々説明します。

①    資産目減り問題 ~埋設物による不動産の資産価値下落の問題~

2003年1月より「土壌汚染」「埋設物」の有無をチェックし、発見された場合除去費用を割り引いて土地評価額が算定されるという方針が、国土交通省の不動産鑑定基準に明文化されました。

噛み砕いて説明しますと、土地を評価する時(売買する時)に地中に何か埋まっていないかを確認し、もし何か埋まっていた場合には持ち主は埋設物を撤去するか、撤去にかかる費用を差し引いて評価(売買)しなさいと言う事です。

1000万円で新規に購入した土地に、埋設物として扱われる地盤改良(例えばセメント柱状改良、鋼管杭等)を施工した場合、撤去費用が200万円とすると土地の価値は800万円に値下がりする事になります。

皆さんが用意(購入)した土地の価値が、家を建てる前に下落する事になるのです。

この事実をお客様に説明した上で施行しているかどうかが問題で、ハウスメーカー・工務店のモラルが問われるところになりますね。

 

長くなりましたので②以降は次回・・・・

地盤